Co vznikne po kasárnách? Město má mít jasno, co od developera chce, vzkazuje architekt

Do rozhodování, co vyroste po kasárnách na Zlatém vrchu, by město mělo více zapojit odborníky i veřejnost. Vedení města to v rozhovoru s Chebským infem vzkazuje architekt David Poloch, chebský rodák, který momentálně působí ve Švýcarsku.

Poloch do debaty o plánech města vstoupil v momentě, kdy současné vedení zrušilo – i přes negativní stanovisko Komise pro územní plán a strategický rozvoj – přípravu regulačního plánu pro výstavbu na území po bývalých kasárnách. V jedné z facebookových diskuzí se na plány města dotazoval starosty Antonína Jalovce (VPM). O tom, že město postupuje správně, starosta Polocha přesvědčil jen částečně.

„Jde o tak významný projekt, že stojí za to o něm vést pořádnou diskuzi. Měly by se více brát v potaz odborné názory,“ říká v rozhovoru architekt. Vedení města chce budoucí zástavbu ohlídat přímo ve smlouvě s developerem, bude to tak prý efektivnější. Podle vedení je to také vhodný postup v momentě, kdy pozemky patří městu (podrobně o tom psali Zprávy z Chebu).

Chebské info: Přesvědčil Vás starosta, že regulační plán není třeba?

David Poloch: Jenom částečně. Argumentuje hlavně větší rychlostí, flexibilitou a tím, že si investora město zaváže smlouvou. Překvapilo mě ale, že v debatě nezaznělo nic dalšího, že by třeba starosta lépe naznačil, jak konkrétně hodlá město postupovat. Nespecifikoval třeba to, jak město zajistí, aby se k problematice vyjádřili odborníci. Dodal sice, že si po předložení projektu od developera osobně zajistí stanovisko nějakého renomovaného urbanisty, ale je to vše hodně neurčité. Nevidím v takovém postupu záruku kvalitního výsledku.

Vy tedy nevěříte městu, že si přes smlouvu s developerem dokáže ohlídat, aby vznikla kvalitní zástavba?

Věřím tomu, že město o vznik kvalitní čtvrti zájem má. Na druhou stranu si nejsem jistý, do jaké míry už je v Chebu v oblasti urbanismu a veřejného prostoru spolupráce s odborníky standardem. Ta je velmi důležitá a obávám se, že nebude nastavena dobře, což se projeví na výsledku.

Obáváte se tedy třeba i toho, že developeři jsou v tomto zkušenější a dokážou si město nasměrovat tam, kam potřebují?

Může se to stát, protože developeři tohle dělají běžně. Přirozeně se pro sebe snaží získat co nejlepší podmínky. Obecně v České republice ale ještě není tak vyvinutý smysl pro partnerství veřejného sektoru s developerem. I proto by mělo město dopředu jasně stanovit, co očekává.

Starosta v odpovědi pro Vás psal i to, že názor, že není třeba regulační plán, sdílí i jeden z autorů současného územního plánu Chebu architekt Aust. Neukazuje to, že současné vedení města ty věci s odborníky konzultuje?

Upřímně řečeno do toho úplně nevidím. Ale zrovna v případě, kdy chce člověk nějakou takovouto informaci získat, musí vynaložit poměrně velké úsilí. Jak a zda vůbec na danou problematiku dohlíží nějaký expert, je těžko dohledatelné a není to většinou součástí informací, které jsou běžně sdíleny do médií. Pan Aust, pokud vím, také nemá žádnou oficiální funkci poradce nebo městského architekta. Jde o jednoho ze členů komise pro územní plán a strategický rozvoj a je to názor jednoho člověka. Mimoto tato komise vydala opačné stanovisko, doporučila pro území bývalých kasáren regulační plán.

Spěchat by se nemělo

Jak by to podle Vás tedy mělo ideálně vypadat? Měl by být regulační plán? A jak by měl případně vzniknout?

Nemyslím si, že je bezpodmínečně nutné, aby regulační plán vznikl. Říkám to i s ohledem na to, že v Česku není v dnešní době použití regulačního plánu příliš rozšířeno. Vznik kvalitní čtvrti se dá zajistit i smluvním závazkem vůči developerovi. Z mého pohledu je ale problém v tom, že neznáme požadavky města. Město je podle mě dostatečně nekomunikuje a možná ani nemá plán, jak postupovat. Když jsem se na něj pana starosty ptal, tak mi odpověděl poměrně neurčitě. Rád bych například věděl, kdo projekt ze strany města odborně zaštítí a ovlivní tak rozhodnutí, co se v areálu kasáren nakonec postaví. To by mělo být jasné předem.

Voláte tedy potom, aby byla zřízena pozice městského architekta?

Ano, bylo by podle mě velmi prospěšné, kdyby město mělo oficiálního garanta nad výstavbou. A velmi prospěšné by bylo i to, kdyby záměry komunikoval s veřejností. Komunikace města, co se týče zástavby v kasárnách na Zlatém vrchu, je ořezaná jen na to, že potřebujeme zrychlit případné změny a zjednodušit postup pro případného investora, tak aby si investici nerozmyslel. Ty ostatní věci, které k tomu náleží a jsou z hlediska výsledku podstatně důležitější, ty se nekomunikují, což vytváří dojem, že podle vedení města ani nejsou důležité. Asi se na ně doteď ani nikdo neptal.

Tip: Foto: Dnes bída, zítra vaše nové bydlení. Projděte se kasárnami

Pan starosta mě v naší elektronické komunikaci ujišťoval, že chce dospět k nejlepšímu možnému výsledku, ale nějaký jasný plán, který by ve mně vyvolal dojem, že půjde o promyšlený postup, tak ten jsem nedostal. Vlastně mě ujistil jen v tom, že by chtěl plán projektu navržený developerem následně předložit k posouzení nějakému renomovanému odborníkovi. Myslím si ale, že by bylo vhodnější, kdyby město samo už na začátku přišlo s vlastními podmínkami pro tuto výstavbu.

Nejsme už úplně na začátku. Byla tu architektonická soutěž, ze které vyšel návrh, jak to území zastavět. Mělo by se z ní vycházet?

To je další věc, která mi přijde zvláštní. Uspořádala se poměrně velká architektonicko-urbanistická soutěž a ve výsledku se vytratila.


Po vydání rozhovoru na něj v diskuzi na Facebooku reagoval i autor územního plánu Chebu, architekt Jaroslav Aust:

Do územního plánu jsem zapracoval pro budoucí výstavbu podmínku, a to nutnost řídit se takzvanou územní studií. Ta byla zhotovena právě na základě zmíněné urbanistické soutěže jedním z finalistů – arch. Trávníčkem. Zveřejněna je od roku 2016 na stránkách města. V této studii je již dávno vyřešeno to, po čem je voláno v rozhovoru, tedy napojení na uliční síť, řešeny jsou profily ulic včetně pásů zeleně a stromořadí, rozmístění jednotlivých objektů, jejich odstupy od uliční čáry apod. Území je tedy již teď poměrně přísně regulováno a další míra regulace je sporná. Regulační plán je totiž velmi rigidní nástroj regulace, závazný v podstatě do poslední čárky a písmene. Každá jeho byť nepatrná změna vyvolává složitý a zdlouhavý legislativní proces projednání, obdobný projednání územního plánu. Jeho role by v Chebu měla být v těch nejhodnotnějších lokalitách, jako jsou například dostavby bloků v historickém jádru a pod.


 

Současné vedení plánuje rozsáhlé pozemky po kasárnách na Zlatém vrchu zasíťovat a postupně je prodat developerům. Projděte si je v naší fotoreportáži.

Když to shrnu, tak Vám chybí odborná diskuze, která by vyjasnila, co město vůbec na území bývalých kasáren chce vybudovat a vadí Vám, že město tlačí na to, aby se stavělo rychle. Ono ale zároveň platí, že s tím, jak se bude dál rozrůstat průmyslová zóna, tak bude třeba v Chebu vybudovat nové bydlení. A tohle je nyní jedno z mála míst, kde může vzniknout větší množství nového bydlení. Tohle není argument pro rychlejší výstavbu?

Je, nedostatek bytů je jistě problém. Myslím si ale, že se jedná o tak důležité místo, že by se spěchat nemělo. Jde o skutečně velký prostor, navíc v blízkosti historického jádra a revitalizace má potenciál město pozvednout. A to nejen tím, že tu může vzniknout nějaká architektonicky hodnotná čtvrť, ale může mít pozitivní vliv třeba i na historické jádro. Jeho poloha v rámci Chebu je totiž dost excentrická, tři čtvrtiny obyvatel žijí ve čtvrtích ležících jižním směrem od centra, takže ani intenzita pěších vazeb a nejrůznějších aktivit není rozložena rovnoměrně. To je podle mě i jeden z důvodů, proč některé věci v historickém jádru tak dobře nefungují. Neuživí se tu například tolik obchodů, jsou tu prázdné plochy.

Myslím, že zrovna nová čtvrť může tuto disbalanci vyrovnat a oživit i severní část historického jádra a oblast mezi ním a plánovanou čtvrtí. Jde tedy o tak významný projekt, že stojí za to o něm vést pořádnou diskuzi. Měly by se více brát v potaz odborné názory.

Starosta Vás tedy přesvědčil, že není třeba připravit regulační plán, je možné si to ohlídat s developerem smluvně. Podle Vás by ale měl v celém tom projektu být nějaký odborný garant.

Město by si mělo ve spolupráci s odborníky nejdříve ujasnit, co od toho projektu očekává. I poté by měl developer stále velkou možnost variability pro konkrétní projekt. Mnohem těžší je zpětně ovlivňovat už hotový projekt.

Mělo by se o tom více mluvit

Dokázal byste takto v rychlosti vyjmenovat nějaké základní body, které by si město mělo pohlídat? Jaké požadavky na výstavbu by si mělo dát?

V územním plánu už je zakotvené omezení na výšku bytových domů a i to, že musí být zachován zelený horizont z pohledu od náměstí. Jedna z nejdůležitějších věcí bude napojení komunikací na zbytek města. Současné vedení města se vyjadřovalo tak, že tam chce definovat jen úplně základní uliční síť a zbytek nechat na developerovi. Já si myslím, že zrovna strukturu ulic by bylo záhodno definovat. Je to něco, co výrazně ovlivňuje urbánní kvalitu, prostupnost toho území a jeho charakter. Bez nadefinování nikdo nemůže zaručit, že tam developer nenaprojektuje třeba deset slepých ulic a kolem nich domy. To nedává smysl, vzniklo by tak mrtvé území.

Tip: Barvu střechy diktovat nebudeme. Město dá developerům v kasárnách volnější ruce

Další důležitým aspektem je, jak daleko budou domy od komunikace nebo zda půjde například o domy s předzahrádkami, jestli půjde o solitéry nebo zda vytvoří nějakou uliční řadu. To vše podstatně ovlivní charakter toho území. A město by mělo dopředu vědět, co od nové čtvrti očekává, a tudíž i to, jak by měla alespoň v hrubých obrysech vypadat. Myslím, že třeba barevnost není třeba regulovat, i když já bych si z pohledu architekta přál, aby byla uměřená a kultivovaná. Předepisovat fasády, barvu střech nebo jejich sklon regulačním plánem ale nutné není.

Jak má město postupovat, když nemá městského architekta? Má si najít jednoho pro konzultaci v této konkrétní věci nebo by mělo třeba vytvořit nějakou speciální komisi, kde bude zastoupeno více názorů?

Když město vlastního architekta nemá, tak radnici nic nenutí, aby o těchto věcech rozhodovalo na základě odborného posudku, je to jen na osobní zodpovědnosti vedení města. Ideální případ by byl, kdyby město architekta mělo, ten by měl na starosti koordinaci rozvoje města a projekty by komunikoval s veřejností. V případě větších záměrů, jako je tento na Zlatém vrchu, by mohla být vždy ustanovena nějaká větší komise složená z odborníků. Ale i přes absenci městského architekta by mělo město záměr s odborníky předem konzultovat a aktivně komunikovat i s veřejností. Vyjadřovat by se kromě architektů měli i krajinářští architekti, odborníci na infrastrukturu nebo třeba i sociologové.

Vy byste do toho šel i v případě, že výstavba nabere zpoždění?

Pokud by na Zlatém vrchu měla vzniknout výstavba bez urbánních a architektonických kvalit, tak to nedává smysl. Je lepší projevit trochu trpělivosti a rozvahy i za cenu, že se výstavba zdrží, ale výsledek bude kvalitnější. Všechna rozhodnutí v této problematice budou mít dlouhodobé důsledky. Už jen to, jak se území rozparceluje, hraje zásadní roli. Parcelace pravděpodobně vydrží mnohem déle než samotné domy, třeba i několik století.

Současné vedení města říká i to, že sice jde o zajímavou lokalitu, ale je tam složitý terén pro zástavbu. Je to pro Vás argument, proč developerům dávat dopředu co nejmenší překážky, aby do Chebu stavět přišli?

Pokud město bude klást reálné požadavky, tak v rozporu s proveditelností nebudou. Smysluplná uliční síť, která respektuje morfologii terénu, vede i ke smysluplné výstavbě. Nemyslím si, že by to v kasárnách na Zlatém vrchu mělo být nějak výrazně drahé nebo náročné.

Je obvyklé, aby česká města měla vlastního architekta?

Zatím to není pravidlem, ale v poslední době se situace zlepšuje. Nyní jich je v Česku asi 100. Možné jsou různé formy spolupráce. Nemusí to být vždy práce na plný úvazek. Zvláště u menších měst to může probíhat tak, že architekt dojíždí konzultovat aktuální věci třeba jednou za 14 dnů. Důležité ale je, že má kontinuální přehled a rozumí problematice města.

Být Zlatý vrch ve Švýcarsku…

Jaký je z Vašeho pohledu architekta největší problém Chebu?

Myslím si, že Cheb se potýká s typickými problémy českých měst, jejichž zástavba se v porevoluční době začala rychle rozšiřovat do okolní krajiny. V rámci své diplomové práce jsem analyzoval, co se tu po roce 1989 postavilo – většina věcí byla mimo historické jádro a i mimo širší centrum. Vznikla spousta rodinných domů na předměstí. Z větší části šlo tedy o projekty na zelené louce, které nejen zmenšují plochu zemědělské půdy, ale vedou také k nárůstu automobilové dopravy.

Jde navíc zpravidla o oblasti města s nízkou rezidenční hustotou, což znamená, že nově vybudované ulice, kanalizace nebo veřejné osvětlení obsluhují poměrně malé množství lidí. Nejen počáteční investice, ale i následná údržba přináší městu více nákladů, i když počet obyvatel neroste a jen se stěhují z centra na periferii. Snižuje se tak tedy i intenzita života v historickém jádru.

Tip: Pošta na náměstí mění majitele. Kupují ji lidé, kteří mají blízko k ubytovně v Hálkově ulici

V centru města je přitom spousta volných ploch pro zástavbu, které tu vznikly asanací v 60. letech, v tom je situace Chebu specifická. Na druhou stranu si nejsem jistý, jestli už nazrála doba na doplňování těchto volných ploch v centru, protože především v takových případech se jedná o velmi citlivou záležitost, u níž je zevrubné a hlavně odborné projednání nutností. Na takových záměrech by navíc měla zavládnout široká shoda. A také platí, že stavět v památkové rezervaci je mnohem složitější než mimo ni. Ani z pohledu většiny investorů to proto není lákavá lokalita.

Jeden z návrhů, jak vylepšit centrum města, v diplomové práci Davida Polocha.

To, že se staví na okrajích města rodinné domy, ale přece nevyjadřuje nic jiného, než touhu lidí takto bydlet. Může s tím město nějak „bojovat“?

Město může nabídnout alternativu, když zlepší nabídku bydlení v centru nebo v jeho blízkosti. Jde třeba i o kvalitu veřejných ploch. A jsme zpět u chystané výstavby v areálu kasáren na Zlatém vrchu. Když se zde vybuduje kvalitní zástavba, může řadu lidí přesvědčit, aby šli bydlet sem a ne na periferii do rodinného domu. Musí jít o živé město, kde má smysl, aby jezdilo MHD a nemělo interval tři hodiny, ale třeba jen půl.

Na čem momentálně pracujete?

Většinou pracuji na návrzích do architektonických soutěžích. Ty jsou ve Švýcarsku naprosto běžně vypisovány pro drtivou většinu veřejných investic. Vyzvané soutěže pro menší okruh účastníků navíc často vypisují i soukromí investoři nebo bytová družstva. Kdyby byl případ Zlatého vrchu tam, byl by na samotnou architektonickou soutěž ale i na následné zapojení vítězného atelieru v dalších fázích projektu kladen mnohem větší důraz. Zpravidla je to tak, že vítěz soutěže zpracovává dokumentaci a podílí se na realizaci až do konce. V poslední době jsem pracoval v soutěžním týmu na školu ve švýcarském Uzwilu, nebo na novou rezidenční čtvrť v Bernu. Tato soutěž byla detailně připravená a město mělo jasně připravené požadavky. Každý tým, který se soutěže účastnil, musel mít i další odborníky. I z pohledu této zkušenosti je pro mě neurčitý přístup Chebu nepochopitelný.

Jste také spoluautorem návrhu na dostavbu chebské knihovny. Proč by se měla postavit?

Na projektu jsem spolupracoval v jeho rané fázi. Mám pocit, že se dařilo komunikovat s veřejností, vznikla i petice na podporu dostavby. V diskuzích, které jsem sledoval, byl ohlas pozitivní. Je to investice, která by městu prospěla rozšířením nabídky služeb samotné knihovny. Už by to nebyla jen budova, kam si lidé jdou půjčit knížku, ale mohla by nabídnout i další služby a reagovat tak na měnící se roli knihovny jako instituce. Navíc jde podle mého názoru o příklad moderní architektury, která je zároveň citlivá ke svému okolí a důmyslně na něj reaguje. Pro město by byla jednoznačným přínosem.


David Poloch (26)

Odmaturoval na chebském gymnáziu a následně vystudoval architekturu na pražské ČVUT. Diplomovou práci věnoval rodnému městu a navrhuje v ní, jak zastavět historické jádro Chebu. Přes úspěch ve studentské soutěži, kdy navrhl jak využít k bydlení prostor po bývalém cukrovaru v Úvalech, se ihned po škole dostal k práci ve švýcarském studiu agps architecture. Naposledy pracoval na návrhu nové čtvrti v Bernu.