11,5 milionu a 3 hektary k tomu. Ze škvárového hřiště může být bydlení

Směnu pozemku u Lokomotivy vedení města nejprve označovalo jako nevýhodnou, nakonec o ni starosta Antonín Jalovec mluví jako o výhodné investici do budoucna. Vysvětluje, proč podle něj nešlo získat pozemek zdarma, jak to navrhoval architekt Jaroslav Aust.

Nové bydlení může za pár let vyrůst na ploše po škvárovém hřišti u sportovního areálu Lokomotivy. Město pozemek získá od Státního pozemkového úřadu (SPÚ) ve výměně, kterou vedení města nejdříve označovalo jako nevýhodnou.

Proč s ní souhlasilo, když tu byla i možnost za určitých podmínek pozemek získat bezplatně? V takovém případě by totiž třeba právě ty nové byty vyrůst kousek od 5. základní školy nemohly. Místo toho by zde musela vést silnice, být zde parkoviště nebo třeba park. Směny pozemků se státem se řídí podle zákonů, jejichž změna není v plánu.

„Osobně bych daný pozemek viděl ideálně pro výstavbu bytových či rodinných domů,“ říká starosta Antonín Jalovec k plánům s bývalým hřištěm, které je dnes zarostlé a slouží třeba jako venčící louka pro psy.

„Vyžadovalo by to změnu územního plánu, ale logicky by to navazovalo na sídliště Hradčany a domy v Dyleňské ulici. Jak ukazují rychle vyprodané developerské projekty v ulici U Skleníku nebo Trnková, je o bydlení v dané lokalitě velký zájem. Též z hlediska dostupnosti sítí je pozemek dobře připraven pro výstavbu,“ dodává Jalovec.

Umí si ale představit i jiné využití. „Je ale stejně tak možné, že se v nejbližších letech objeví nějaká další potřeba výstavby, třeba nějaké sociální či kulturní zařízení. Je tedy dobré mít v rezervě dostatečně velký pozemek,“ uvádí Jalovec.

Za pozemek o rozloze zhruba 2,3 hektaru město zaplatí 11,5 milionu korun a k tomu ještě na SPÚ převede ze svého vlastnictví zhruba 3 hektary pozemků v Jindřichově. Směnu na prosincovém jednání schválili všichni přítomní zastupitelé, včetně opozičních.

Starosta výměnu pozemků na podzim označilo jako velmi nevýhodnou. Prosincové Radniční listy, které vyjadřují stanovisko vedení města, označily podmínky směny za „poněkud zvláštní“. Proč? Hodnota pozemků ve vlastnictví státu, tedy pozemek u Lokomotivy, vychází z aktuálního ocenění, zatímco hodnota městských pozemků v Jindřichově vychází z ocenění z roku 1991.

Nyní ale už Jalovec cenu označuje jako relativně dobrou. „Jelikož jsme věděli, že budeme muset poměrně dost vysokou částku doplácet, byli jsme ve vedení města domluveni, že rozhodující pro nás bude znalecký posudek ceny pozemku. Osobně musím přiznat, že znalcem navržená cena mě příjemně překvapila, jako laik jsem očekával cenu o 20 až 40 % vyšší. To byl hlavní důvod pro konečný souhlas s nabytím pozemku,“ říká starosta. Odhad pozemek u Lokomotivy (parcelní číslo je 1746/1) ocenil na něco přes 500 korun za metr čtvereční.

„Třeba pozemek v Havlíčkově ulici jsme před 2 lety kupovali za cenu výrazně vyšší, a to ještě se závazkem nepřipustit tam výstavbu obchodního centra. Stejně tak nedávný odhad ceny pozemku v areálu nemocnice, o jehož koupi město uvažovalo, pracoval s výrazně vyšší částkou za metr čtvereční,“ říká starosta

Ceny pozemků navíc v Chebu podle něj raketově rostou. „Jen za poslední 3 roky se u zasíťovaných parcel pro výstavbu rodinných domů zvýšila cena za metr čtvereční z cca 1300 Kč na více než 1800 Kč! Díky tomuto trendu považuji finance vynaložené na koupi pozemku za výhodnou investici do budoucna,“ vysvětluje Jalovec.

Proč ne zdarma?

Že jde o relativně dobrou cenu Jalovec začal tvrdit poté, co se ve veřejné diskuzi objevilo upozornění na to, že pozemky od SPÚ jdou za určitých podmínek získat i bezplatně.

„Bezúplatný převod se využívá k převodu pozemků určených dle platného územního plánu k zastavění veřejně prospěšnými stavbami nebo určené k realizaci veřejné zeleně. Vesměs se jedná o dopravní infrastrukturu, čističky odpadních vod nebo třeba autobusové zastávky,“ říká Petra Kazdová, tisková mluvčí SPÚ. Podle ní Cheb od SPÚ takto v minulosti získal bezúplatně zhruba 70 pozemků o celkové výměře 31,5 hektaru.

Co je taková veřejně prospěšná stavba? „Opravdu velmi zjednodušeně lze říci, že to jsou například stavby dopravní, technické, veřejná prostranství a také stavby občanského vybavení. Například školy, zdravotnické stavby, kulturní, sociální, sportovní a podobně. Ne všechny a ne vždy. Pouze pokud jsou určeny k rozvoji obce a zároveň také jako veřejně prospěšné stavby definovány v územním plánu,“ dovysvětluje chebský architekt Jaroslav Aust, který působí v Komisi pro územní plán a strategický rozvoj, tedy v poradním orgánu rady města.

„Není účelné vymýšlet stavby z daného okruhu jen z důvodu získání pozemku zdarma. Nicméně i tak existovaly reálné a smysluplné scénáře, jak aspoň část plochy získat bezúplatně. Pozemek za Lokomotivou je v územním plánu veden jako plocha sportu v souvislosti se sousedním sportovním areálem Lokomotiva. Pozemek šlo tedy získat na jeho rozšíření, rekonstrukci stávajícího hřiště, navazující odstavné plochy pro automobily, případně parkové úpravy okolí,“ dodává Aust.

„V případě využití pozemku, jak to navrhoval pan Aust, skutečně SPÚ může, nikoliv musí, pozemek převést bezplatně. Problémem je, že tento účel musíte něčím doložit. Nejlépe nějakým projektem. Z hlediska rozšíření sportovišť je tento záměr v sousedství areálu Lokomotiva sice logický, ale obtížně realizovatelný. Sportovní zařízení, která by pozemek smysluplně zaplnila, v současnosti nemáme v úmyslu stavět,“ reaguje Jalovec. Využít takto položený pozemek jako parkoviště, i třeba v kombinaci s parkovou úpravou, mu přijde finančně náročné a neúčelné.

„Existují i případy, kdy byly podobné lukrativní pozemky prodány soukromým osobám nebo firmám či použity na uspokojení restitučních nároků. Obec pak o možnost jejich získání od státu přišla,“ pokračuje starosta a znovu upozorňuje, že ho ke koupi pozemku, která mu nejdříve přišla jako nevýhodná, přesvědčila i již zmíněná odhadní cena pozemku u Lokomotivy.

Aust měl ještě jeden konkrétní tip, co s pozemkem udělat, aby ho šlo získat bezplatně. „Z hlediska rozvoje města jako celku by bylo ještě vhodnější postupovat v souladu s urbanistickou studií okolí tzv. Červeného mostu v Hájích. Ta uvažovala s napojením plánovaného mostu napříč tímto pozemkem na ulici Matěje Kopeckého. Část pozemku tedy šla získat pro dopravní infrastrukturu, malá část pro rozšíření zázemí Lokomotivy,“ říká.

Podle Jalovce to není dobrý nápad. „Postupovat u Lokomotivy v souladu se studií tzv. Červeného mostu je „koníčkem“ některých chebských architektů a zastupitelů. Je to naprostý nesmysl, zvláště po vybudování jihovýchodního obchvatu města. Projektově připravujeme možnost spojit silnicí Hradčany a Háje (jako zálohu pro most v ulici Osvobození), ale další spojení Hájů a Švédského vrchu vidím jako neúčelné a investičně nesmírně drahé,“ říká starosta.

Austem doporučená varianta dopravního napojení mostu na straně Hradčan navíc podle něj zcela ignoruje majetkoprávní vztahy, protože připojovací komunikace vede přes současné garáže v Dyleňské ulici, které jsou v soukromém vlastnictví. „Do doby jejich kompletního vykoupení by záměr nebylo možné realizovat. A ke všemu tato varianta přivádí skoro veškerou dopravu z mostu do ulice Matěje Kopeckého, kde je 5. základní škola,“ říká Jalovec.

Podle Austa by šlo vlastnictví zmíněných pozemků pro připojovací komunikaci řešit vyvlastněním. A propojení této části Chebu s Podhradem do budoucna podle něj může pomoci řešit houstnoucí dopravu ve městě. 

„Červený most dává smysl, právě protože máme jihovýchodní obchvat, vždyť na něj bude napojen. Je zahrnut do dopravní koncepce měst. A jeho realizace znamená pro velkou část ulic v centru města úbytek dopravy v řádu stovek osobních automobilů denně. V roce 2018 se na to dělala dopravně inženýrská studie, která modelovala dopravu celého města s novým mostem,“ reaguje architekt.

Smířlivější je starosta až v závěru svého vyjádření k návrhům architekta. „Vůbec se nebráníme panem Austem navržený postup bezplatného převodu uplatnit u jiných státem vlastněných pozemků, typicky třeba u několikahektarové plochy bývalého vojenského cvičiště za areálem Chetes,“ dodává Jalovec.

Města mají výhodu, tvrdí ministerstvo

Zpět k samotnému nabytí bývalého škvárového hřiště: Že jsou převody pozemků od SPÚ k obcím pro radnice nevýhodné, jak původně avizovalo i vedení města Chebu, si myslí i zástupci Svazu měst a obcí ČR. Ti už dříve avizovali, že by chtěli prosadit změnu pravidel. Zatím se to ale nedaří. „Návrh zákona ani další jednání zatím nejsou. Jedním z argumentů, pro současné podmínky je i to, že stát musí držet povinnou rezervu zemědělské půdy, které má nedostatek,“ říká Radka Vladyková, výkonná ředitelka svazu.

Pozemky, které SPÚ získá slouží například pro nové cesty, vodní nádrže, protierozní opatření nebo třeba výsadbu zeleně a jsou podle Kazdové následně často zpětně a bezúplatně převáděny do vlastnictví obcí. Směňovaných pozemků v Jindřichově se to ale už netýká a SPÚ je tedy rovnou bude nabízet k prodeji. „V katastrálním území Jindřichovice u Tršnic byly komplexní pozemkové úpravy dokončeny, SPÚ již nemá důvod tvořit v tomto katastrálním území rezervu pozemků, a proto bude získaný pozemek bezprostředně zařazen do veřejné nabídky,“ říká Kazdová.

Pojďme ještě zpět k podmínkám směny. Není špatně, když se proti sobě staví na jedné straně aktuální ceny a na straně druhé ceny roku 1991? „SPÚ poskytuje obcím a krajům při směnách pozemků zvýhodnění. Ty mají možnost pro veřejnosti sloužící záměry dosáhnout jiných podmínek než jiné osoby. Za tohoto stavu máme za to, že není nutné v dané oblasti iniciovat žádné legislativní změny,“ říká Vojtěch Bíly, mluvčí ministerstva zemědělství, do jehož agendy SPÚ spadá.

Vysvětluje, že když kraj či města chtějí s SPÚ směnit pozemky, musí vedle úhrady ceny na něj převést ještě zemědělský pozemek, jehož výměra činí 1,3násobek výměry pozemku od státu požadovaného. Pokud by o směnu stejného pozemku požádala třeba firma, pak by výměra náhradního pozemku musela činit dvojnásobek výměry.

Pokračujte:

Jsme rádi, že nás čtete. Pokud byste chtěli naši práci ocenit, budeme rádi, když jakoukoli částkou podpoříte činnost Hospice Sv. Jiří. Doporučujeme stát se přítelem hospice a přispívat pravidelně. Děkujeme za vaši podporu.